从今年初调任到立案庭办理速裁案件以来，接触最多的就是物业合同纠纷案件。从表面上看，这类案件因标的额较小、权利义务关系明确，常被视为简案快审的典型。但随着案件批量审理的推进，我发现物业公司与业主之间往往积怨较深，双方对立态势尤为突出。如何发挥调解在解决物业纠纷的作用，积极引导双方共同维护小区的和谐稳定，是我目前在处理此类案件思考的问题。

“你们看照片，我们家灰尘都这么厚了，根本没人住，凭什么让我交物业费？”“你没有住也要缴纳物业费，而且根据我们签订的物业服务合同，你还要缴纳违约金”。调解室里又因为物业费纠纷爆发了激烈的争吵，而桌上散落的几张照片和一叠水电费账单像沉默的证人，证明着这套毛坯房的五年空置史。

见双方矛盾加剧，我先将业主祁先生叫到自己的办公室进行调解。祁先生率先开口，“法官，我的房子一直空置着，我也没有享受过物业服务，咋还让我交这个钱呢？”。我随即给祁先生倒了杯水，“您先别急，您的心情我能理解，您喝口水坐下慢慢听我说”。我首先告知业主与物业公司应共同遵守的法律规定，“缴纳物业费是业主应承担的基本合同义务。《中华人民共和国民法典》中规定，业主应当按照约定向物业服务人支付物业费，物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付服务费。虽然您的房屋一直是空置状态，但物业公司仍为您房屋的安全、公共设施的维护、小区的整体绿化和保洁提供了服务。按照法律规定，您不能以未接受服务为由拒绝支付物业费。”随后，我将桌上放置的《中华人民共和国民法典》翻到第九百四十四条拿给祁先生看。祁先生看后情绪稳定了不少，并说“这个法律规定我之前不清楚，五年的物业费有八千多块钱，我目前手头确实紧张，不能一次性付清，而且我也不是故意违约，违约金我不同意支付”。

见祁先生有了初步的调解意见，我与物业公司经理单独进行了沟通，告知其关于物业费的缴纳虽然法律有相关的规定，但是若单纯仅依靠法条裁判，往往只能解决法律层面的问题，没有实际解决物业公司和业主的矛盾。最后在法官的释法明理下，物业公司同意分三个月支付物业费，并减免了违约金。双方当事人均对调解方案表示满意，祁先生当场支付了第一期的兑现款。至此，物业公司与业主从最初的剑拔弩张实现了握手言和，长达五年之久的积怨得到圆满化解，实现了案件的快审快结。

物业纠纷案件虽小，却直接关系到人民群众的居住环境质量、企业的正常运营秩序以及基层社区的和谐稳定。作为一名法官，在审理中必须秉持"小案件大民生"的司法理念，让每份裁判既彰显法律尺度，又传递司法温度，切实维护人民群众"安居乐业"的切身利益。

法条链接

《中华人民共和国民法典》第九百四十四条

业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。

业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。

物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。